“要想真正把‘租购同权’中的就近入学、就近医疗等权利落到实处，政府部门要加大对教育、医疗等资源供给的投入。”

为了实现百姓安居梦，我国正着力构建“购租并举”的房地产市场供应体系。近日，由住建部牵头多部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点。

那么，中央政府为何要积极发展房地产租赁市场呢？

一、致力于解决流动人口的住房问题，确保“居者有其屋”。数据显示，2015年，中国流动人口为2.47亿人，2020年将增至2.82亿，2030年则达到3.27亿人。面对如此巨大的租房需求市场，政府有必要引导其规范发展。

二、房地产租赁市场不规范，存在“黑中介”、二房东、“霸王条款”、随意涨价、房租欺诈、不退还押金等现象。规范发展各大中城市住房租赁市场已刻不容缓。

三、之前的房地产调控主要在“需求端”发力，调控效果不理想。发展房地产租赁市场，从供给端入手，加大房屋租赁供应，若很大一部分人群都选择租房居住，那么各城市房价上涨压力就会相对减轻。

为了实现“购租并举”目标，广州、中山等城市相继提出了“租购同权”的概念。

所谓租购同权，实质上是弱化房产证作为市民权利凭证的角色。由此传递出一个积极的信号，即未来租房与买房在市民待遇上的差别缩小将是大势所趋。

那么，“租购同权”能否实现，租房能否替代买房？

笔者认为，随着“租购同权”机制的不断完善，长期来看是可以办到的，但短期内由于遭遇重重困难，要想实现“租购同权”难度很大。

首先，目前的“租购同权”是有条件的。仅在子女教育方面，广州就有户籍、绿卡等方面的限定，中山也标明要“符合条件的承租人子女”；再比如,“同权”并不意味着租房和购房者的子女上学完全实现了同步化。如限于优质教育资源的严重匮乏，公立名校要对租房者敞开大门，至少在眼下看还并不现实。

再者，“租购同权”的实施路径，不是要将本属于购房者的权利切割给租房者，而是要赋予租房者相应的权利增量来实现与购房者的平权。目前情况，虽然“租购同权”让符合条件的租房者与购房者在理论上享有了平等的就近入学机会，但教育、医疗等的蛋糕只有这么大，如果“同权”只是对既有资源的再分配，并无总量增加，势必加剧对有限资源的无序争夺。

对此，笔者认为，现在“租购同权”所要做的是“补低就高”，而非“削高补低”。所以，要想真正把“租购同权”中的就近入学、就近医疗等权利落到实处，政府部门要加大对教育、医疗等资源供给的投入必不可少。只有蛋糕做大了，分起来才能真正确保每个人所分到的都有所增加。

最后，“租购同权”需要大幅增加租赁房源供应。目前国内各城市一二手房市场比较发达，但房屋租赁市场却不成规模。如果光靠政府解决房屋租赁问题是不够的，还要像上海那样，拿出开发用地，让房企廉价拍得，双方谈好“只租不售”。这样开发商拿地建房后，便可直接投向房屋租赁市场，获得长期稳定的收益。只有大量房源源源不断地抛出，才能为“租购同权”奠定基础。

现在广州、中山等地都开始实施“租购同权”，意在要让租房人与购房者享有同等待遇。从短期来看，租房者还会受到各种限制，以及资源供给有限、房源不足等因素制约。但从长期来看，如果“租购同权”全面铺开，并且相关待遇对租房者及时跟进，相信在不久的将来，租房还是可以替代买房的。