深思网特约评论员 倪晓锋

2020年7月20日，国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（以下简称《意见》），提出要按照高质量发展要求，大力改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条件。次日，深圳市人大在网站对《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》（以下简称《条例》）公开征求意见。再加上深圳2019年出台的《深圳市城中村综合整治总体规划（2019－2025）》（以下简称《规划》），三箭齐发为打造高品质城市空间奠定了坚实的政策基础。

《意见 》的改造对象是老旧小区，指的是城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。主要按照基础类、完善类和提升类三种类型来补齐老旧小区在城市基础设施、卫生防疫、社区服务等等方面的短板，其中，针对基础类主要采取政府补贴的形式，提升小区市政配套基础设施，包括供水、供电、排水、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等。完善类和提升类则聚焦于提升小区服务水平、智能化水平等，以居民自筹资金和社会筹资为主。

《条例》针对的则是城市建成区内基础设施和公共服务设施亟待完善、环境恶劣或存在重大安全隐患，或者现有土地用途和建筑物使用功能不符合经济社会文化发展要求的区域，提出对此类区域进行综合整治或拆除重建。深圳市早在2009年就已经出台《深圳市城市更新办法》，但由于补偿标准、业主同意比例等问题，“拆迁难”成为制约城市更新改造项目的主要因素。而《条例》则对更新条件、最低补偿标准、征收条件等进行了详细规定，避免过大的自由裁量权和不确定性。

《规划》则是针对农村集体经济组织继受单位和原村民实际占有使用的土地。《规划》搁置产权争议，避免大拆大建。提出纳入城中村综合整治范围的居住用地，不得进行拆除重建工作，通过综合整治，融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式，逐步消除城中村安全隐患、改善居住环境和配套服务、优化城市空间布局和结构。

深圳市建市以来，大力发展加工贸易产业，走工业化带动城市化的发展道路，在短短40年的时间内，从一个面积只有3平方公里、建筑面积29万平方米、人口2万多人的边陲小镇发展成为面积近1000平方公里、人口近2000万的国际化城市。在这个过程中，由于城市建设速度过快，出现城中村无序建设、老旧小区配套不完善、市政基础设施标准不统一、职住分离、土地性质和建筑形态与经济社会发展不协调等一系列问题，在一段时间内难以解决。城市更新通过综合整治和拆除重建能够较为彻底地解决建筑标准与城市发展脱节问题，但难度太大，多年来进展缓慢，而其导致的房价、租金上涨等问题又形成了挤出效应，把大量低收入的外来劳务工、城市服务人员向城市边缘排挤，提升了城市运营成本。综合整治在不对城中村进行拆除重建的情况下，大大改善了其生活环境，同时有效保障低成本居住空间的供应。长期以来，老旧小区的基础设施和环境改造一直是一个难题，一方面难以列入城市更新计划，另一方面，作为产权较为清晰的住宅小区，由于存在业主自担原则而无法享受类似城中村综合整治的政府补贴。对此，《意见》填补了相关政策空白点。

深圳经济特区拼搏奋进40年，如今面对《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》中提出的更高要求，深圳出台《意见》、《条例》、《规划》，针对不同的改造主体、改造对象提出具有针对性的改造方法，不仅拓展了深圳市发展空间，补足了城市建设短板，改善了人居环境，而且保留了城市发展弹性，增强了城市发展韧性，为各类开发保护建设活动提供了坚实基础，为深圳未来的空间蓝图绘就了可持续、高质量发展的底色。

（作者系深圳市社会科学院社会发展所博士，副研究员倪晓锋）