市场化“三旧”改造的基础法律问题研究*
2021-08-30 15:17 来源：深圳社会科学
七、总结：“三旧”改造立法的提升与完善
从已经城市化的国家和地区，以及广东部分城市的经验来看，“三旧”改造将逐步演变为城市更新，成为城市不断自我完善的主要手段。目前我国还没有一部国家层面的城市更新法律，存在“结构性缺陷”。[37]从已经完成城市化的地区经验来看，在城市更新方面都有“两条腿走路”的需求，既有政府主导的行政征收后重建，也有市场主导的不动产权益交易集中业主自主（合作）重建，且后者因为适用范围广、政府投入少和业主利益保障高而渐为主流。[38]虽然是由更新地块不动产权益人及其合作人等市场主体“自下而上”启动，但政府作为土地所有权人必须通过立法和其他规则的制定，维护公共利益、打破谈判僵局和平衡包括自身在内的三方当事人利益，尽量减少市场运作带来的负外部性，“用各种手段增加正外部性行为的收益和负外部性行为的成本，使外部性内在化”。[39]市场化城市更新立法的调整对象决定了其涉及民商法、经济法、行政法、金融法等多个部门法的问题，在进行专门的城市更新立法前，需要厘清本文所涉的基础法律问题。
[37]朱海波：《当前我国城市更新立法问题研究》，《暨南学报（哲学社会科学版）》，2015年第10期。
[38]陈劲松：《城市更新之市场模式》，机械工业出版社，2004年，第98页。
[39]吕忠梅、陈虹：《经济法原论》，法律出版社，2007年，第6页。