业主委员会参与社区治理的多重合法性及运行逻辑—基于对苏州市相城区R小区的分析

作者:赵祥云  2020-05-14 11:19  新传播    【字号:  

在城市社区治理的多元主体结构中,业主委员会发挥着不可替代的作用,这与业主委员会所具有的合法性基础是分不开的。


大的中高档小区,其市场体量巨大,出于经济利益的考虑,物业公司绝不会浪费这个市场。事实上,JH物业公司的主要收入并非来自物业费,因为一方面物业费很难提高,另一方面物业费很难收齐,而物业公司作为市场主体,其行动遵从市场逻辑,它更看重的是R小区的公共收益。R小区的公共收益主要包括临停车位,外墙广告,小区公共用房出租,电梯广告等产生的收益,此外还有很多可以经营的空间,在业主委员会成立之前,小区的公共收益主要由物业来管理,因而公共收益是物业公司收入的主要来源。

R小区业主委员会成立后,就将小区公共收益权争取回来,并向物业公司追讨64万元前期的公共收益。但在物业公司看来业主委员会将公共收益的权力收回自己经营事实上是浪费了R小区非常好的市场资源,由于R小区位置好,入住率高,广告市场好,JH物业公司认为如果由自己的专业队经营团队来办活动,引广告,每年的公共收益至少可达1000万元,而业主委员会经营的话每年的公共收益只能达到100万元。业主委员会的行为威胁到物业公司的经济利益,因而物业公司对业主委员会的成立和运行百般阻挠,但由于业主委员会的成立是法律认可的,物业并不能直接反对,多数情况下只能采取暗中破坏的策略,散布谣言,以及匿名投诉等方式,企图动摇业主委员会的群众基础。而业主委员会自始至终认为自己在替业主维权,认为小区居民对专有部分以外的公共部分享有共有和共同管理的权利,小区公共收益是小区业主所有的,而业主委员会作为小区业主的代表应该是小区公共收益的管理者。物业公司最终妥协是因为社区居委会对业主委员会成立的支持态度,这使得物业公司和业主委员会的权力格局发生变化,两者最终达成了物业公司与业主委员会在小区公共收益上三七分成的协议。

物业公司作为市场主体以追求利润为目标,业主委员会作为社会组织,代表业主行动,遵循为业主维权的行动导向,两者的立场与性质决定了物业公司与业主委员会之间存在根本的冲突,形成权力争夺的格局。这种权力的争夺也是业主委员会业主维权导向的运行逻辑的体现,很多业主委员会在成立初期都是基于维护业主权益的背景,而且这种运行逻辑也是保证业主委员会能够赢得业主支持,获得社区威信的基础。

(三)追逐私利导向

业主委员会作为业主代表的组织从理论上讲应当将业主的利益作为其行动的准则,然而现实实践和理论规定往往存在偏差。R小区业主委员会的成立源于“维权”目的,由于成立时间并不长,当前还没有谋私利的表现。但在物业质量提高,小区环境改善后,业主委员会却陷入发展困境,缺乏发展动力。此外,因部分业主对业主委员会成员的动机和行为存在质疑,这些成员的积极性也受到打击,业主委员会的行动能力逐步降低。在城市社区,尤其新小区,业主都是通过购买商品房居住到一起,在搬入这个小区前,彼此之间没有交集,即使搬入小区后,因生活重心在家庭内部,相互之间十分陌生,形成的社区环境仍然是陌生人社会。在陌生人社会中,信任、人情、面子等传统关系资源不充分,在可以利用的社会资本、文化规范等治理资源有限的情况下,业主委员会的动员能力受到限制,业主委员会自身的合法性也受到影响,尤其是在业主对业主委员会的信任感降低时。另外,业主委员会作为一种自主成立的组织,具有公益性,但业主委员会成员在处理纠纷,参与社区治理过程中也会产生极大的交易成本,在常年没有报酬还要受到猜疑的情况下,业主委员会成员逐渐丧失热情和行动积极性。R小区业主委员会目前的运行费用包括秘书和财务每人每年5万元工资,活动室管理员每年2.5万元工资,以及业主委员会的水电打印费等,这些费用从公共收益中支出,但一些业主却怀疑业主委员会的这项支出是否有必要。在这些怀疑和猜忌中,很多业主委员会成员要么选择消极行动,逐步边缘化直至退出业主委员会;要么转变行动逻辑,开始借助身份地位,谋取私利。而因为陌生人社会的社会资本低,约束能力弱,非法行为成本低,加上社会监督机制缺乏,在业主与业主委员会成员存在信息不对称的情况下,业主委员会成员谋取私利的行为就极易产生。

事实上,在社区治理结构中的确缺乏对业主委员会的监督机制。居委会是重要的社区治理主体,但居委会与业主委员会都是基层自治组织,彼此之间不存在上下级关系,从这个角度来看,居委会无权干涉业主委员会的运行,也无权对业主委员会成员进行监督和管理。当业主权益受到侵犯的情况减少,业主维权导向的运行逻辑减弱后,多数业主委员会就会在与物业公司的分利博弈中争取私利。事实上,业主委员会保持民主自治的运作很大程度上都依赖于规范化运作,细致全面的工作考核以及业

编辑:新闻中心-实习生02

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