预约合同审判路径研究 —以商品房预约合同为例

作者:郭志勇  2020-05-14 11:19  新传播    【字号:  

法院审理审理预约合同纠纷案件大致分为三个步骤:先判断合同的性质,然后判断预约合同的法律效力,最后确定预约合同纠纷的救济路径。

[摘 要] 法院审理审理预约合同纠纷案件大致分为三个步骤:先判断合同的性质,然后判断预约合同的法律效力,最后确定预约合同纠纷的救济路径。预约合同认定为本约还是预约,预约合同效力的认定,在不同效力学说的支撑下形成的审判路径的选择,责任承担方式上预约合同是否可以强制履行、损害赔偿的范围如何界定等都存在争议。通过预约合同(以商品房预约合同为主)纠纷的典型案例进行实证分析,并从学理上对预约合同纠纷的整个审理环节进行探讨,在审理预约合同的过程中应当依照协议内容与当事人的真实意思来判定预约合同的性质,再以是否达成最终合意来判定合同的法律效力,最后依据不同的法律效力认定采纳不同的救济方式。

[关键词] 预约合同 合同效力 违约救济 违约责任

[中图分类号] D913         [文献标识码] A      [文章编号] 1671-3575(2019)04-0143-13

 

 

一、问题与导言

法院在审判认购书、订购书、意向书等类似案件中合同当事人约定在将来一定期限内另行订立一个新的合同或是在该合同基础上补充新的合同的案件,法院的审理思路大致是相同或类似的,即先判断预先协议的性质,在认定其为预约合同的基础上判断其效力,最后确定不同审判路径下违约责任的承担方式。但实践中这三个环节均存在分歧,具体见右图:

根据上述预约纠纷案件审判流程图可知,法院通过案涉协议性质的认定结果以及预约合同法律效力的认定结果形成了三种不同,即“视为本约”的审理路径、“预约—磋商”的审理路径和“预约—履行”的审理路径。在上述三种的审判路径下,预约合同违约责任承担方式的选择又成为一个争议点,尤其是预约合同能否强制履行和损害赔偿范围的界定标准这两个问题。所以本文在全面分析法院审理预约合同纠纷案件全过程的基础上,所要探讨的问题包括:

(一)问题之一:如何区分预约和本约

《买卖合同解释》第2条[1]严格区分了预约合同和本约合同,然而针对这一法律条文而言存在两种不同的释义观点,具体来说包括:一是实践中存在的“认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等”均应认定为预约合同;二是将以认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等命名的协议当做是预约合同的具体表现形式,而这些协议最终能否被认定为预约合同还要看其是否具备预约合同的要件[2]。此外,我国《商品房买卖合同解释》第5[3]又规定,预约协议在一定条件下可以转化为本约合


[1]《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条规定:当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并承担损害赔偿的,人民法院应予支持。

 

[2]陆青:《〈买卖合同司法解释〉第2条评析》,《法学家》,2013年第3期。

 

[3]《商品房买卖合同解释》第5条规定:商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

编辑:新闻中心-实习生02

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