预约合同审判路径研究 —以商品房预约合同为例
作者：郭志勇 2020-05-14 11:19 新传播 【字号：大 中 小】
法院审理审理预约合同纠纷案件大致分为三个步骤：先判断合同的性质，然后判断预约合同的法律效力，最后确定预约合同纠纷的救济路径。
卖合同纠纷案[1]。
再看一下“预约—磋商”路径下预约合同是否可以强制履行的问题，以上诉人江某与被上诉人C公司预约合同纠纷案[2]为例，该案中原告的诉讼请求是继续履行商品房订购协议并且交付房屋。一审法院认为，《商品房预订协议》属于商品房预约合同，而预约合同是缔结本约前签订的合同，双方在此期间的磋商协议目的在于本约合同的签订，其对当事人的拘束力是创设了当事人为将来订立本约而协商的义务。在本约的签订过程中，双方当事人应遵循诚实信用之原则，将预约所确定的原则贯彻到本约合同之条款中去。但是我国现行法律、法规及司法解释没有赋予预约应强制订立本约的效力，亦未规定根据预约强制履行本约的义务，在C公司明确表示不愿意以预订合同约定的价格出售本案所涉房屋的情况下，江某要求继续履行预订协议及交付房屋的请求不予支持。二审法院认为，上诉人江某与被上诉人C公司实际未能订立商品房买卖合同，如一方存在违约责任，守约方可向违约方主张相应的违约责任，但不能要求另一方必须履行签订商品房买卖合同义务。由此可见，在“预约—磋商”的审理路径下，法院倾向于认定预约合同不得强制履行，此时守约方的利益只能通过损害赔偿得到救济。
（四）损害赔偿范围：履行利益还是信赖利益
在赔偿损失这一救济途径中，守约方能够获得的赔偿范围包括哪些一直是司法实践中的一个困扰，以“仲崇清案”[3]为例，原告诉诸法院请求按照约定价格向原告出售涉案商铺，若被告无法履行，则须赔偿原告经济损失100万元。由于出卖人已经将涉案房屋卖给了第三人，预约合同已经履行不能，因而两审法院均判决被告在返还原告所支付的订金的基础上赔偿原告经济损失，但是在赔偿损失数额的确定上两审法院差异巨大。其中一审法院判决赔偿经济损失10000元，其在判决书中写明该数额的确定依据是被告的过错程度、原告履约的支出及其信赖利益的损失。二审法院则判决赔偿损失150000元，它在判决书中写的理由是，一审法院认为金轩大邸公司违反预约合同约定的义务，应当赔偿上诉人仲崇清相应的损失并无不妥，但一审判决确定的10000元赔偿金额，难以补偿守约方的实际损失。为促使民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序，充分保护守约方的民事权益，在综合考虑上海市近年来房地产市场发展的趋势以及双方当事人实际情况的基础上，酌定金轩大邸公司赔偿仲崇清150000元。本案中两审法院均是判决被告赔偿信赖利益且均包括机会利益，只是在机会利益的界定标准上有所不同。[4][5][6][7][8][9][10]
通过对在中国裁判文书网上检索的案件进行分类，法院在损害赔偿标准上共存在四种分歧：
[1]自贡市中级人民法院（2008）贡井民一初字第7号，《审判要览》，2009年卷。
[2]重庆市第四中级人民法院2016年第470号。
[3]《中华人民共和国最高人民法院公报》，2008年第4期，第43～48页。
[4]常州市中级人民法院（2016）苏04民终1154号。
[5]南充市中级人民法院（2015）南中法民初字第46号。
[6]佛山市中级人民法院（2016）粤06民终3165号。
[7]德宏傣族景颇族自治州中级人民法院（2016）云31民终35号。
[8]江西省高级人民法院（2016）赣民再4号。
[9]泸州市中级人民法院（2015）泸民终字第1044号。
[10]江西省高级人民法院（2016）赣民再46号。
