预约合同审判路径研究 —以商品房预约合同为例
作者：郭志勇 2020-05-14 11:19 新传播 【字号：大 中 小】
法院审理审理预约合同纠纷案件大致分为三个步骤：先判断合同的性质，然后判断预约合同的法律效力，最后确定预约合同纠纷的救济路径。
赔偿标准 | 典型案例 |
按照本约的履行利益赔偿 | 邓书朋与周筱蓉房屋买卖合同纠纷案2、四川南充宇诚实业有限公司与南充市嘉陵区人民政府确认合同有效纠纷案3 |
仅赔偿信赖利益，不包括任何机会利益损失 | 叶绍明与佛山市南海东屋置业开发有限公司商品房预约合同纠纷案4、赵小花与瑞丽彩云南集团纯武房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷案5 |
赔偿信赖利益损失，并且包括全部机会利益损失 | 袁发兴、万载县宏达房地产开发有限公司与郭蓉房屋买卖合同纠纷案6、陈显军与泸州市龙城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案7 |
赔偿信赖利益损失，并且酌情考虑机会利益 | 程美菊与江西惠荣房地产投资开发有限公司商品房预约合同纠纷案8 |
三、预约合同相关争议的法理分析
（一）关于预约合同认定标准的不同观点
预约是一种特殊形式的合同早已成为共识，因此预约与尚未构成合同关系的其他文书可以从构成要件上直接进行区分，难点在于，作为合同性质的预约如何区分于本约。理论上关于预约合同与本约合同的区分标准主要有依据协议名称区分、依据协议内容区分、依据当事人的内心真意区分。
1. 以预先协议的名称作为预约合同和本约合同的区分标准。该种观点认为，一旦当事人在合同名称中明确写明了“预约”“预定”等类似字样，就可以判断当事人想要签订的是预约合同而非本约。此种判断方法类似于上文所述对《买卖合同解释》第2条的第一种理解，即实践中存在的“认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等”均应认定为预约合同。不得不说，该方法简单明了，且有利于法院在实践中的操作便利。然而，紧紧依据预先协议的名称来认定合同的性质可能会与当事人的内心真意不符，这与合同法力求探寻当事人真实意思表示的基本原则是背道而驰的。尤其是在某些以“预约”命名但内容已经十分明确具体的协议中，当一方或双方当事人已经按照协议的内容着手履行了义务，此时再依照协议的名称将其认定为预约合同不仅违背了当事人的真实意思，而且会增加双方的交易成本或阻碍交易的达成。
2. 以协议的内容作为判断预约合同和本约合同的标准。在商品房买卖领域中，《商品房买卖合同解释》第5条即采取了这种观点，该观点认为，只要当事人签订的商品房买卖预约合同满足“具备合同的主要内容并且出卖人已经按照约定收受购房款”这两个条件，预约合同就转化为本约合同。这是实务中处理预约合同纠纷案件的主流观点之一，但问题的关键是：在合同内容的确定性上，预约和本约是否存在清晰地界线[1]？是否能够认为只要协议内容是明确的就是本约合同，而内容有待进一步协商的就是预约合同？很显然这样的解释是缺乏有力的学理支撑的。通常情况下当事人订立预约合同时不会单独说明合同的内容是当事人在将来订立本约合同，而是要通过解释探寻当事人的真意确定其为预约合同[2]。在买卖合同中，只要合同包含当事人、标的、数量等主要条款合同就成立，其他事项可以通过合同法第61、62条的解释规则进行补充。而如果按照这种思路进行理解，在内容相对确定的前提下似乎所有的合同都可以通过解释认定为本约。对于既约定了合同主要内容又明确约定将来订立正式合同的协议，这种认定思路将完全忽视当事人的内心真意，会显得有失偏颇。因此，仅仅根据买卖合同内容是否全面确定并不足以区分本约合同和预约合同，反而会大大限缩预约合同的认定空间。
3. 以当事人的内心真意作为区分预约合同和本约合同的标准。该观点与前述第二种观点相比，其进步在于它认识到了预约合同与本约合同标的的差异，买卖合同的标的是当事人之间建立的买卖民事法律关系，而预约合同的标的则是当事人之间将来成立一定合同。也即预约合同的成立要素是指当事
[1]陆青：《〈买卖合同司法解释〉第2条评析》，《法学家》，2013年第3期。
[2]王利明：《预约合同若干问题研究—我国司法解释相关规定评述》，《法商研究》，2014年第1期。
