预约合同审判路径研究 —以商品房预约合同为例
作者：郭志勇 2020-05-14 11:19 新传播 【字号：大 中 小】
法院审理审理预约合同纠纷案件大致分为三个步骤：先判断合同的性质，然后判断预约合同的法律效力，最后确定预约合同纠纷的救济路径。
便是两份认购书属于商品房预售合同还是预约合同。一审法院认为吴某与A公司签订的两份认购书约定了所购商铺的位置、单价、定金数额及定金的处理规则，该认购书内容确定具体且合法有效，因而对双方具有约束力。最终，法院根据《商品房买卖合同解释》第5条的规定认定涉案认购书属于商品房销售合同。二审法院则认为双方当事人签订的认购书是对日后签订商品房买卖合同的约定，也即当事人主观意思上是通过认购书约定将来订立商品房买卖合同，从当事人真实意思来看，双方之间的认购书为商品房预约合同。根据一审法院和二审法院的判决可知，二者对涉案认购书的性质做出了完全相反的认定，究其原因就在于两审法院所采取的的认定标准不同，一审法院依据当事人达成的合意的内容将认购书认定为本约，二审法院则依据当事人的真实意思表示将认购书认定为预约。
上述案件中一审法院和二审法院对涉案认购书的认定采取了两种完全不同的标准，这是司法实务界常见的两种认定标准，也是学术界两种主要观点的典型代表。这两种审判依据在最高人民法院公报案例中也有所体现：张励案[1]裁判要旨写到：“判断协议属于预约合同还是本约合同，主要看该协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。只要具备了合同主要内容并且出卖人已经按照约定收受了购房款，就可以认定该类协议具备了商品房买卖合同本约的条件。当然，如果当事人明确表示条件成熟时还需重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同。”成都迅捷案[2]裁判摘要写到：“判断当事人之间订立的合同是本约还是预约的标准应当是当事人的意思表示，也就是说当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间形成某种法律关系的具体内容。”同样是最高人民法院公报的案例，这两个案件的裁判摘要所体现出来的预约合同的认定标准是不一样的，但是对于上诉人吴某与被上诉人A房地产开发有限公司预约合同纠纷这一案件而言，不管是采用张励案裁判摘要中的认定标准还是采用成都迅捷案裁判摘要中的认定标准，涉案认购书都应当被认定为预约合同，因为双方在两份认购书中明确约定十日内签订正式的商品房买卖合同。所以不管是从认购书的内容来看，还是从当事人的真实意思来看，双方都旨在通过签订认购书以为将来筹得签订正式买卖合同的机会。
（二）预约合同效力认定：继续磋商抑或必须履行
以庞某与B房地产开发公司预约合同纠纷案[3]为例，本案中原告诉至法院要求被告继续履行《购房协议》，被告提出反诉要求解除购房协议。一审法院在查明案件事实后认为，原、被告之间经友好协商就案涉房屋的买卖达成了一致意见进而签订了相应的购房协议，双方就合同项下房屋的位置、面积及价款进行了明确具体的约定，双方达成了房屋买卖的合意，案涉的《购房协议》的性质属于预约合同，但是原、被告之间的房屋买卖法律关系也已经成立，并且原告履行合同义务的意愿强烈、行为积极，且其在诉讼过程中亦明确表示有意愿、有能力履行支付剩余购房款的义务，被告已取得案涉房屋的所有权，被告也完全有条件、有能力履行《购房协议》约定的义务与原告签订正式的《商品房买卖合同》。因此，法院认定被告主张解除《购房协议》的反诉请求没有事实法律依据，反之，对原告主张继续履行《购房协议》的请求予以了支持。也就是说原、被告双方均应按照预约合同约定的义务签订正式的商品房买卖合同。二审法院认为，从本案《购房协议》的形式和内容上看，该协议均属于预约合同的性质，双方在协议中也约定“待B公司将商业大楼登记备案后，双方正式签订《商品房买卖合同》”，因此，该《购房协议》系双方为签订本约为目的而签订的预约合同，双方的主要合同义务是就达成房屋买卖合意进行诚信磋商，对于《购房协议》并不能直接强制履行。
上述案例中一审法院与二审法院在《预购协议》的性质认定上是相同的，即都认为涉案《预购协议》属于预约合同，但是两审法院对预约合同的效力做出了不同的认定。一审法院认为双方通过平等协商签订了内容确定具体的预约合同，如今双方签订正式合同的时机已经成熟，且对于预约合同约定
[1]《中华人民共和国最高人民法院公报》，2012年第11期，第31～36页。
[2]《中华人民共和国最高人民法院公报》，2015年第1期，第11～27页。
[3]北海市中级人民法院（2016）05民终103号。
