预约合同审判路径研究 —以商品房预约合同为例
作者：郭志勇 2020-05-14 11:19 新传播 【字号：大 中 小】
法院审理审理预约合同纠纷案件大致分为三个步骤：先判断合同的性质，然后判断预约合同的法律效力，最后确定预约合同纠纷的救济路径。
的内容双方都能够履行，因而当事人应当按照预约合同的约定签订正式的合同；二审法院则认为预约合同的主要义务就是为达成最终买卖合意进行诚信磋商，当事人签订预约合同的目的也只是获取未来的交易机会，究竟能否达成最终交易还要依赖于双方的磋商结果。
（三）预约合同救济路径：强制履行抑或不得强制履行
在“刘烈昉诉余深斌等房屋买卖、抵押权案”[1]（以下简称“刘烈昉案”）中，针对涉案《房屋买卖预约合同》的性质认定，法院认为原被告签订的《房屋买卖预约合同》是双方的真实意思表示，其内容条款具体明确，详细规定了双方的权利义务。法院对“预约”和“本约”所作的效力区分不能仅从合同的名称来看，该案中，从《房屋买卖预约合同》的实质内容上看已经具备了合同成立、生效的法律要件，因此原被告之间的《房屋买卖预约合同》应该视为本约。在此基础上，法院认为双方已经形成了房屋买卖关系，此时被告一方违约，原告请求继续履行合同，且不存在履行不能的情形，所以法院最终判决被告继续履行合同。
在“刘道琳诉南京航空瑞华置业有限公司等房屋买卖合同案”[2]（以下简称“刘道琳案”）中，法院认为涉案《商铺订购单》是双方当事人真实意思表示，协议内容明确具体，已经具备了商品房买卖合同的主要条款，一方当事人按照协议内容履行了义务，另一方当事人也已经接受。因而涉案《商铺订购单》应当视为本约。但与刘烈昉案不同的是，本案中法院认为被告在未与原告解除合同的情况下另行将争议房屋卖给了第三人，其行为构成了违约，且该违约行为导致原告商品房买卖合同的目的不能实现。因而本案不适用强制履行，原告请求解除合同的，法院应当予以支持。
刘烈昉案和刘道琳案都是法院在将涉案协议视为本约的情况下，根据原告诉讼请求进行的违约责任判定。在检索到的类似案例中，法院的审理思路大致是一样的，即法院在认定预约协议构成本约的同时一般会依据原告的诉讼请求判决违约救济路径：当原告请求继续履行协议，并且不存在履行不能、履行无意义的情况时，法院一般会判决被告继续履行预约协议；当守约方不愿意继续与被告进行交易或者无法继续履行或者继续履行无意义而请求解除预约协议时，法院会判决解除协议，并且要求被告返还原告预付款或者双倍返还定金或者按照约定支付违约金或者承担赔偿责任。前者如谢宝玉与郑州翰园置业有限公司房屋买卖合同纠纷案[3]，后者如余秉足与福建经典房地产开发有限公司合同纠纷案[4]。
“视为本约”和“预约—履行”虽然是两条不同的预约合同纠纷案件的审理路径，但是二者的法律后果并无太大差异。在“视为本约”路径下，债权人有权要求债务人按照协议的内容进行履行。在“预约—履行”审理路径下，债权人依预约协议享有的本约缔结利益和本约履行利益的范围是一致的，当债务人违反合意拒绝签订本约时，原告可以依照约定的违约金或定金条款请求损害赔偿；若当事人没有约定损害赔偿，则债权人可以诉诸法院请求履行，若债务人不履行法院判决，则债权人可以另行诉诸法院履行本约。因为在“预约—履行”路径下一般推定当事人达成合意时，此时为了节约诉讼成本，原告若诉请一并履行本约，法院应当给予支持。所以，在推定当事人已经达成交易合意时，即法院按照“视为本约”或者“预约—履行”路径进行审理时，法院应当支持原告继续履行的诉讼请求，除非已经出现履行不能或者履行无意义的情形。实践中，法院在“预约—履行”审理过程中判定当事人继续履行预先协议的例子也较为常见，例如孙旭辉与宁波远望华夏置业发展有限公司商铺买卖合同纠纷案[5]、王彬诉自贡新鸿房地产开发公司商品房买
[1]（2007）集民初字第503号，《人民法院案例选》，2008年第4辑。
[2]（2010）宁民终字第3975号，《江苏省高级人民法院公报》，2012年第1期。
[3]河南省郑州市中级人民法院 （2016）豫01民终1115号。
[4]福建省高级人民法院（2015）闽民申字第533号 。
[5]宁波市中级人民法院 （2016）浙02民终2428号。
