预约合同审判路径研究 —以商品房预约合同为例
作者：郭志勇 2020-05-14 11:19 新传播 【字号：大 中 小】
法院审理审理预约合同纠纷案件大致分为三个步骤：先判断合同的性质，然后判断预约合同的法律效力，最后确定预约合同纠纷的救济路径。
综上所述，对于预约合同的法律效力应当由法院在具体案件中进行合意的推定，如果推定当事人之间已经达成了最终的交易合意，则其法律效果应当是执行缔约，即按照“预约—履行”或“视为本约”进行审理；如果推定当事人之间尚未达成最终的交易合意，则其法律效果应当是继续磋商义务，即按照“预约—磋商”的路径进行审理。
（三）救济路径选择：以当事人合意为基础
预约合同能否强制履行以及预约合同违约赔偿范围的界定是完善我国预约制度所要亟待解决的。通过对实务案例的总结以及法理的分析，本文认为并不能用是或否来回答预约合同是否可以强制履行这一问题，而要结合对预约合同效力认定来综合考虑。即在推定当事人已经达成最终交易合意的“视为本约”或“预约—履行”审判路径下，应当以允许强制履行为基础、其他违约救济为补充，而其他违约救济适用的情形仅限于履行不能、履行无意义、守约方不愿继续与违约方继续交易的场合。此时如果是因为违约方的违约行为导致的履行不能、履行无意义，则在损害赔偿数额的计算时应当以原告的履行利益为准，即按照本约可能约定的内容进行赔偿。而在推定当事人尚未达成最终交易合意的“预约—磋商”的审理路径下，强制履行的适用将会十分尴尬，因为此时双方之间有待磋商的条款尚未达成合意，合同的内容是不确定的，强制履行根本无从适用。此时当事人只能选择其他救济途径，如果是要求赔偿损失，那应当以当事人的信赖利益为标准，同时酌情考虑机会利益损失。因为“预约—磋商”审理路径下只保护当事人未来请求缔结合同的机会，至于最终能否缔结合约以及最终缔结的合约包括哪些内容都不是预约当事人所能预见的，所以此时的损害赔偿范围应仅限于当事人为签订预约合同所支付的费用，即信赖利益；但是为了有效弥补当事人的实际损失，应当由法院在综合考虑双方过错以及可能成立的本约合同内容的基础上合理界定机会利益损失。
五、结 语
我国预约制度的缺乏给司法实践带来了很大的困扰，理清预约合同纠纷案件的审判思路对于规范预约审判具有重要的理论意义和现实意义。通过以上分析论述可知，预约合同纠纷审理路径的正确选择依赖于合同的准确定性以及合同效力的正确认定，从而选择正确的救济路径和责任承担方式。对此本文提出如下观点：
第一，合同法以意思自治为基本原则，判断当事人之间存在预约还是本约法律关系，要探寻当事人的真实意思，即当事人是承诺将来缔结合同还是对预先协议的内容进行承诺。这就要求裁判者综合审查协议的内容以及当事人的行为，以明确双方的真实意思，从而建立主观解释论的认定标准。
第二，合同法的目的是执行允诺，保护当事人对合意的期盼，对于预约合同，法院既不能任由当事人违反当初完成交易的承诺，也不能对当事人未承诺的事项施加强制缔约的责任，而应当基于当事人的意思表示对双方之间的合意进行合理推定。这要求裁判者在认定预约合同的效力时，严格依照当事人签订协议时所达成的合意，并且这种合意不能事先统一规定，只能在具体案件中由法院依据一定的标准进行严格的推定。
第三，在预约合同违约救济上，对于推定达成合意的预约合同，其对当事人的约束实质上等同于本约合同，此时应当允许强制履行，当违约方进行损害赔偿时，另一方可获得的赔偿范围应该是本约合同的履行利益；对于推定未达成合意的预约合同，法院不得无视合同自由，此时不得强制履行，在赔偿损失时除信赖利益外还应综合考量、合理界定违约方应该赔偿的机会损失。
作者简介：郭志勇，华东政法大学国际法学院国际法学2017级硕士研究生。上海 200042
