市场化“三旧”改造的基础法律问题研究*

作者：钟澄  2021-08-30 15:17  新传播    【字号：大 中 小】

广东省于2009年在国家的授权下探索“三旧”改造，核心是赋予土地权益人在政府的允许下自行或通过市场方式与他人合作改造的权利。它与传统的政府征收后出让改造存在本质不同，故可称为市场化旧改。市场化旧改的法律基础在于：作为土地所有权人的国家与作为土地使用权人的私人在各自物权权能范围内进行协商合作，使用权人根据所有权人设定的条件和控制性详细规划，通过市场融资和委托开发企业的方式对城镇低效用地进行再开发，并通过法律规定和协议在政府、土地权利人和受托开发企业之间就改造后的空间利益进行分配。旧改过程中的土地强制集中、土地直接供给、地价优惠等特殊土地政策也均有着物权法、村民委员会组织法和土地管理法的规范和理论基础。

与经营性用地公开出让相对应的是其出让价格必须为市场评估价，目的同样是确保国有资产的价值。从国家现行政策来看，未有允许评估价进行折扣或者其他优惠的规定，但出让金收取属于各地事权，从广东省各地的情况来看，对旧改用地出让金进行优惠的做法并不罕见。对此可以将其与传统的政府征收旧改方式进行对比，在传统模式下，对旧物权消灭的资金成本和管理成本均由政府支付，而在市场化模式下，该成本由土地使用权人及其合作人承担，且改造项目中往往土地产权混杂，利益协调过程艰难复杂，土地整理成本极高，[36]同时考虑其对公共设施的无偿贡献，其缴纳出让金的对价与其获得的空间增值利益相符。故从合理性的角度，对旧改土地出让市场价格的评估应当扣减实施主体的消灭旧物权和平衡改造后空间利益的成本。目前各地的折扣做法其实是一种更为便于操作的简单规定，在一定程度上避免自由裁量权带来的行政风险。

^[36]郭炎等：《半城市化地区存量更新的演化特征、困境及策略》，《现代城市研究》，2018年第9期。

• 上一页
• 1
• 2
• 3
• 4
• 5
• 6
• 7
• 8
• 9
• 10
• 11
• 12
• 13
• 14
• 15
• 下一页
• 全文阅读