市场化“三旧”改造的基础法律问题研究*
作者：钟澄 2021-08-30 15:17 新传播 【字号：大 中 小】
广东省于2009年在国家的授权下探索“三旧”改造，核心是赋予土地权益人在政府的允许下自行或通过市场方式与他人合作改造的权利。它与传统的政府征收后出让改造存在本质不同，故可称为市场化旧改。市场化旧改的法律基础在于：作为土地所有权人的国家与作为土地使用权人的私人在各自物权权能范围内进行协商合作，使用权人根据所有权人设定的条件和控制性详细规划，通过市场融资和委托开发企业的方式对城镇低效用地进行再开发，并通过法律规定和协议在政府、土地权利人和受托开发企业之间就改造后的空间利益进行分配。旧改过程中的土地强制集中、土地直接供给、地价优惠等特殊土地政策也均有着物权法、村民委员会组织法和土地管理法的规范和理论基础。
由于是市场化“三旧”改造，虽然其中包含了部分公共利益，但却不是政府以公共利益为目的实施的征收项目，因此政府无法依据现行法律伸出有形之手强制干预不动产权集中过程中的谈判僵局。然而，为了解决“三旧”改造中因土地面积小且不规则而产生的毗邻性问题，“公权力部门必须在土地所有者联合起来的问题是起催化作用，促成其达成协议。”[17]
笔者认为，无论是国有土地上的旧城镇，还是集体土地上的旧村庄改造，由不动产物权人而非政府依法申请法院强制执行均有着现行法律基础。就国有土地而言，不动产物权集中难点主要在区分所有建筑物中，根据《物权法》第76条的规定，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可以改建、重建建筑物及其附属设施，因为此事事关重大需要谨慎决定，故法律规定的同意比例高过普通事项。[18]虽然法律并没有规定救济措施，但根据一般法律原则，在多数业主决定重建的情况下，少数业主不予配合，多数业主可以向法院主张其物权的实现；在集体土地上，集体作为土地的所有权人，可以决定将包括宅基地在内的土地使用权收回，对于拒绝配合的，同样可以向法院主张物权的行使救济。目前需要解决的是法院在受理、审理此类案件时的案由、当事人和救济途径等民事诉讼要素问题：
[17][英]艾伦.W.埃文斯：《经济、房地产与土地供应》，第145~146页。
[18]胡康生：《中华人民共和国物权法释义》，法律出版社，2007年，第178页。
4e2c0c5a-c1d6-4085-a8e9-7661062d7940.png)
c4d032d1-1359-488d-9493-075c1cede8f9.jpg)
80570040-95f4-4836-b1d6-55536b9d5bab.png)
