市场化“三旧”改造的基础法律问题研究*

作者：钟澄  2021-08-30 15:17  新传播    【字号：大 中 小】

广东省于2009年在国家的授权下探索“三旧”改造，核心是赋予土地权益人在政府的允许下自行或通过市场方式与他人合作改造的权利。它与传统的政府征收后出让改造存在本质不同，故可称为市场化旧改。市场化旧改的法律基础在于：作为土地所有权人的国家与作为土地使用权人的私人在各自物权权能范围内进行协商合作，使用权人根据所有权人设定的条件和控制性详细规划，通过市场融资和委托开发企业的方式对城镇低效用地进行再开发，并通过法律规定和协议在政府、土地权利人和受托开发企业之间就改造后的空间利益进行分配。旧改过程中的土地强制集中、土地直接供给、地价优惠等特殊土地政策也均有着物权法、村民委员会组织法和土地管理法的规范和理论基础。

就国有土地而言，案由可以定为“所有权纠纷”中的“建筑物区分所有权纠纷”，原告为“双三分之二”以上多数业主，被告为余下拒不同意改造或不同意按照多数业主的方案进行改造的业主，诉讼请求为要求少数业主服从多数业主的决定，按照多数业主表决通过的方案配合改造。法院在认定改造项目已经政府批准立项，且改造方案已经多数业主表决同意的前提下，可以支持原告的诉讼请求，判项应当具体，可以是要求少数人以与多数人同样的条件与改造主体达成协议参与改造，也可以是其他，总之最大限度的保护少数人的权利。

就集体土地而言，案由可以定为“所有权纠纷”中的“宅基地使用权纠纷”，原告为村集体，被告为少数不同意改造或不同意按照村集体多数表决通过的方案进行改造的村集体成员，诉讼请求为要求少数村集体成员服从村集体决定，按照村集体表决通过的方案参与改造，也可以是由村集体收回宅基地。法院在认定改造项目已经政府准立项，且改造方案已经村集体表决同意的前提下，可以支持原告的诉讼请求。广州市猎德村改造中的村股份公司诉村民一案无论在法理上还是根据现行法律规定均是可行的。[19]

^[19]耿延良：《深圳城市更新露在何方（二）》，《住宅与房地产》，2015年第3期。

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