市场化“三旧”改造的基础法律问题研究*
作者：钟澄 2021-08-30 15:17 新传播 【字号：大 中 小】
广东省于2009年在国家的授权下探索“三旧”改造，核心是赋予土地权益人在政府的允许下自行或通过市场方式与他人合作改造的权利。它与传统的政府征收后出让改造存在本质不同，故可称为市场化旧改。市场化旧改的法律基础在于：作为土地所有权人的国家与作为土地使用权人的私人在各自物权权能范围内进行协商合作，使用权人根据所有权人设定的条件和控制性详细规划，通过市场融资和委托开发企业的方式对城镇低效用地进行再开发，并通过法律规定和协议在政府、土地权利人和受托开发企业之间就改造后的空间利益进行分配。旧改过程中的土地强制集中、土地直接供给、地价优惠等特殊土地政策也均有着物权法、村民委员会组织法和土地管理法的规范和理论基础。
四、物权置换权利的保障—违约风险的防范
“三旧”改造是一项系统性的工程，从实践来看，大多数的改造地块的不动产物权人，即原业主都会选择不动产置换，而非简单的货币补偿。这其实类似我国台湾地区都市更新中的“权利变换”制度，即“更新改造单元内的土地所有权人、合法建筑物所有权人及实施者，提供土地、建筑物和资金，于更新完成，按其更新前权利价值及提供资金比例，分配更新后建筑物及其土地应有部分或权利金。”[21]整体而言须经历一次物权—债权—物权的转化过程。
从与改造实施主体签订搬迁补偿合同，到实际腾空移交不动产，再到不动产拆除和重建，需要经历一段合同履行期，而该段合同履行期中原业主会有回迁的不确定性风险。因为前文所述谈判僵局的存在，可能造成整个改造项目迟迟无法开工建设的局面，导致已经签约的原业主无法在合同约定的期限内回迁。比如在（2012）深中法房中字第2798号“深圳市布吉投资股份有限公司与深圳市宝源置地有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案”中，即是因为开发企业无法在约定时间内完成不动产权益集中而导致合同解除。更有甚者由于项目的耗时长、成本大，作为企业的实施主体可能面临资金紧张甚至破产的风险，深圳的“金钻豪苑”、“南苑新村”等一批旧住宅项目即是案例。[22]
[21]于凤瑞：《台湾都市更新权利变换制度:架构、争议与启示》，《台湾研究集刊》，2015年第2期。
[22]张景琼：《公共管理视角下的老旧住宅区城市更新策略研究—以深圳市南山区为例》，深圳大学硕士学位论文，2017年，第13页。
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