市场化“三旧”改造的基础法律问题研究*

作者：钟澄  2021-08-30 15:17  新传播    【字号：大 中 小】

广东省于2009年在国家的授权下探索“三旧”改造，核心是赋予土地权益人在政府的允许下自行或通过市场方式与他人合作改造的权利。它与传统的政府征收后出让改造存在本质不同，故可称为市场化旧改。市场化旧改的法律基础在于：作为土地所有权人的国家与作为土地使用权人的私人在各自物权权能范围内进行协商合作，使用权人根据所有权人设定的条件和控制性详细规划，通过市场融资和委托开发企业的方式对城镇低效用地进行再开发，并通过法律规定和协议在政府、土地权利人和受托开发企业之间就改造后的空间利益进行分配。旧改过程中的土地强制集中、土地直接供给、地价优惠等特殊土地政策也均有着物权法、村民委员会组织法和土地管理法的规范和理论基础。

从其他地方的经验来看，香港特别行政区和新加坡都建立了“强制售卖制度”，即只要地块的多数权益人同意按照一定的方案进行重建改造，在少数权益人不同意的情况下，多数权益人（通常情况下为已经通过市场手段收购多数物业权益的开发企业）可以向法院（香港）或行政部门（新加坡）要求强制售卖少数权益人的物业，法院或行政部门会通过评估，定出合理的拍卖底价。[20]笔者认为，我国的社会发展水平和公权力设置有自己的特点，但仍可以参考域外的经验，设计公权力打破谈判僵局的条件和运行结构。

^[20]钟澄：《香港土地强制售卖法律制度》,《民商法论丛》（第62卷），法律出版社，2016年。

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